توضيح كامل لنظام - الرهن العقاري

توضيح كامل لنظام - الرهن العقاري - وأثره على سوق الأسهم

الرهن العقاري بالعامية يعني انه يسمح لك ترهن العقار الي عندك وتاخذ عليه فلوس وبعد فترة اذا استوفيت المبلغ الي اخذته يرجع العقار لك واذا مارجعته ينتقل للشخص الي رهنته عنده



وهذا الي خلى البنوك عندنا ترفع رؤوس اموالها الى 15 مليار علشان تصير قادرة على تمويل من يريد رهن اراضيه واخذ قيمتها كاموال يستثمرها في مجال اخر




يعني الحين انت عندك راتبك تقدر تروح البنك وتاخذ عليه قرض مثلا 200 الف لانه يقطعون من راتبك شهريا




ولكن لو رحت وقلت عندي عمارة وابي اخذ عليها فلوس او قرض مايعطونك لان مافيه نظام يكفل هالشي الي هو الرهن العقاري




يعني المستفيد من هذال القرار بنظري هي البنوك الي قادرة على التمويل و ملاك العقار الي اصلا مدبل ومسيطر عليه



وهل البنوك عندنا بتعطيهم قروض بالمليارات على الاراضي ؟



واذا عطتهم فلوس عليها وين راح يصرفون هالفلوس اصلا ؟



يعني التضخم راح يزيد اكثر واكثر مليارات ماتعرف وين تذهب



يعني ربعنا اهل العقار ماهم اهل تطوير وصناعة والا راح يفتحون مجالات تفيد المواطن اشك في ذلك بل يسعون لتكوين ثروات خاصة فقط



وهذا غير مفيد



لكن اتوقع ان اغلب تجار العقار عندنا اذا اخذوا القروض على الرهن العقاري راح يستثمرونها في دبي او في مناطق حولنا ولن يعودوا لاستثمارها في البلد




لكن نتمنى من الدولة ان تعطي شركات التطوير العقاري وخصوصا الي من الامارات الفرصة لبناء المساكن في السعودية وكذلك السماح لاعمار السعودية في بناء هذه المساكن



واخذ العقار من يد التجار ومن المسيطرين عليه والا راح نظل على ما احنا عليه ويزيد التضخم تضخم دون فائدة او حل مجدي


الضحيه الاول في ازمة الرهن العقاري هم البنوك في امريكا وخارجها وذلك بسبب وجود وسطاء بين البنك والمستفيد. والوسطاء اردو تحقيق عمولات كبيره بدون التأكد من قدرة المستفيد على السداد وكذلك المبالغة في تقييم العقار.


بس عندنا مستحيل ان البنك يكون الضحيه. وبنوكنا ما ينخاف عليها لانها كالمنشار.


نظام الرهن العقاري مع كل سلبياته هو الحل الوحيد لامتلاك منزل لذوي الدخل المحدود. وهو حصيلة خبرات لها مئات السنين في الدول المتقدمه وماحدث مؤخر هو سوء استخدام للنظام في ظل طفره اقتصاديه.


ما يهمني في موضوع الرهن العقاري هو شرعيته من عدمها اما ان يكون المستفيد من الرهن العقاري هو الضحيه فهذه سنة الحياه الكبير يأكل الصغير.



منطقيا عندما يوجد تسهيلات في التمويل يزيد الطلب على العقار و في البدايه يكون السوق غير مستعد لتلبيت الطلابات وحينها تترفع الاسعار.


ومع الوقت يصبح هناك تشبع في العرض و تنخفض الاسعار.


طبعا يأثر في هذه الدوره الاقتصاديه عامل التضخم.



نظام الرهن كآلية لضمان الحقوق موجود في الفقه الاسلامي وكذلك في ممارسات المسلمين منذ عهد النبوة
وابرز مثال لذلك ممارس في حياتنا صندوق التنمية العقارية حيث يرهن العقار مقابل ضمان سداد القرض ؟
ما الجديد إذن ؟
البنوك لا تستطيع ان ترهن العقار بشكل مباشر ولذا لا تستطيع ان تقترض من البنك بضمان الرهن .
النظام الجديد سيتيح للبنك رهن العقار مقابل القرض والتصرف فيه في حال العجز عن السداد .
مالفائدة التي تعود على الشخص العادي من هذا ؟
سيوسع من دائرة الممكن للحصول على مبلغ مالي مقابل رهن العقار سواء كان القرض لاجل العقار نفسه او لغرض آخر وفي المقابل تزيد من مخاطر فقدان الارض والقرض معا في حالة عدم القدرة على الوفاء بالسداد او انخفاض قيمة العقار عن مقابلة المبلغ في ذمة الشخص وهنا الاشكال الاكبر وهو ما وقع في امريكا وربما يسحب معه اقتصاديات العالم


ماهي المخاطر لدينا ؟
قيمة العقار مقومة حاليا باعلى مما تستحق بدرجة كبيرة والاقبال على الاقتراض من البنوك في مقابل رهن العقار سيزيد من الحراك داخل السوق العقاري وربما يدفع الى مزيد من الارتفاع لتكوين فقاعة ربما لا يتاخر كثيرا انفجارها وستكون مردودات انفجارها اكبر بكثير من اثر انفجار فقاعة الاسهم بسبب:
سيزيد عجز العقار عن الوفاء بالدين المرهون لاجله وهو ما يستدعي تصرف الدائن به مما سيزيد من عرض العقاري ويؤدي الى مزيد من التسارع في انهيار الاسعار وهو ما سيؤدي الى مزيد من عجز العقار عن الوفاء بقيمة الدين وهكذا !
النسبة العالية ممن لا يمتلكون مساكن ستحاول الاستفادة من رهن الارض لقرض البناء والذي سترتفع تكلفته مع زيادة الطلب مما ربما يوقع الشخص في مازق العجز عن السداد وفقدان الارض ومسكن العمر


حتى ينجح النظام (فيما يظهر لي وربما اكون مخطئا) لابد ان تكون العقارات سواء مبان او اراضي مقومة بسعر قريب من سعرها الحقيقي اضافة الى وعي الناس في المخاطر المقابلة للتسهيلات (وتجربة تسهيلات الاسهم لا توحي بذلك) النظام الحالي في الاقراض لدى البنوك هو غالبا:
بضمان الراتب
قيمة القرض محدد بحسب الراتب
عدد سنوات التقسيط محدد 5 الى 7 سنوات
بدون سنوات خبره لا تقل عن 3 سنوات وجهة عمل معروفه لن تستطيع الحصول على قرض (مرابحه)
بالنسبة للبنك هذه النوعيه من القروض تعتبر عالية المخاطره ولذلك نسبة الزياده (الفائده الربويه والعياذ بالله) تكون مرتفعه.
الفائده تحسب تراكميه 4 % * عدد سنوات التقسيط 5 = 20% وهذه تعتبر زياده خرافيه بمقايس الفائده في دول اخرى.
نظام الرهن العقاري يفترض ان يتميزبال:


قروض لكبار السن ومن هم متقاعد
عدد سنوات تقسيط تصل الى 25 سنه
نسبة زياده معقوله لقلة المخاطره بالنسبه للبنك

منقول للفائده دمتم بخير