توضيح كامل لنظام - الرهن العقاري

توضيح كامل لنظام - الرهن العقاري - وأثره على سوق الأسهم

الرهن العقاري بالعامية يعني انه يسمح لك ترهن العقار الي عندك وتاخذ عليه فلوس وبعد فترة اذا استوفيت المبلغ الي اخذته يرجع العقار لك واذا مارجعته ينتقل للشخص الي رهنته عنده



وهذا الي خلى البنوك عندنا ترفع رؤوس اموالها الى 15 مليار علشان تصير قادرة على تمويل من يريد رهن اراضيه واخذ قيمتها كاموال يستثمرها في مجال اخر




يعني الحين انت عندك راتبك تقدر تروح البنك وتاخذ عليه قرض مثلا 200 الف لانه يقطعون من راتبك شهريا




ولكن لو رحت وقلت عندي عمارة وابي اخذ عليها فلوس او قرض مايعطونك لان مافيه نظام يكفل هالشي الي هو الرهن العقاري




يعني المستفيد من هذال القرار بنظري هي البنوك الي قادرة على التمويل و ملاك العقار الي اصلا مدبل ومسيطر عليه



وهل البنوك عندنا بتعطيهم قروض بالمليارات على الاراضي ؟



واذا عطتهم فلوس عليها وين راح يصرفون هالفلوس اصلا ؟



يعني التضخم راح يزيد اكثر واكثر مليارات ماتعرف وين تذهب



يعني ربعنا اهل العقار ماهم اهل تطوير وصناعة والا راح يفتحون مجالات تفيد المواطن اشك في ذلك بل يسعون لتكوين ثروات خاصة فقط



وهذا غير مفيد



لكن اتوقع ان اغلب تجار العقار عندنا اذا اخذوا القروض على الرهن العقاري راح يستثمرونها في دبي او في مناطق حولنا ولن يعودوا لاستثمارها في البلد




لكن نتمنى من الدولة ان تعطي شركات التطوير العقاري وخصوصا الي من الامارات الفرصة لبناء المساكن في السعودية وكذلك السماح لاعمار السعودية في بناء هذه المساكن



واخذ العقار من يد التجار ومن المسيطرين عليه والا راح نظل على ما احنا عليه ويزيد التضخم تضخم دون فائدة او حل مجدي


الضحيه الاول في ازمة الرهن العقاري هم البنوك في امريكا وخارجها وذلك بسبب وجود وسطاء بين البنك والمستفيد. والوسطاء اردو تحقيق عمولات كبيره بدون التأكد من قدرة المستفيد على السداد وكذلك المبالغة في تقييم العقار.


بس عندنا مستحيل ان البنك يكون الضحيه. وبنوكنا ما ينخاف عليها لانها كالمنشار.


نظام الرهن العقاري مع كل سلبياته هو الحل الوحيد لامتلاك منزل لذوي الدخل المحدود. وهو حصيلة خبرات لها مئات السنين في الدول المتقدمه وماحدث مؤخر هو سوء استخدام للنظام في ظل طفره اقتصاديه.


ما يهمني في موضوع الرهن العقاري هو شرعيته من عدمها اما ان يكون المستفيد من الرهن العقاري هو الضحيه فهذه سنة الحياه الكبير يأكل الصغير.



منطقيا عندما يوجد تسهيلات في التمويل يزيد الطلب على العقار و في البدايه يكون السوق غير مستعد لتلبيت الطلابات وحينها تترفع الاسعار.


ومع الوقت يصبح هناك تشبع في العرض و تنخفض الاسعار.


طبعا يأثر في هذه الدوره الاقتصاديه عامل التضخم.



نظام الرهن كآلية لضمان الحقوق موجود في الفقه الاسلامي وكذلك في ممارسات المسلمين منذ عهد النبوة
وابرز مثال لذلك ممارس في حياتنا صندوق التنمية العقارية حيث يرهن العقار مقابل ضمان سداد القرض ؟
ما الجديد إذن ؟
البنوك لا تستطيع ان ترهن العقار بشكل مباشر ولذا لا تستطيع ان تقترض من البنك بضمان الرهن .
النظام الجديد سيتيح للبنك رهن العقار مقابل القرض والتصرف فيه في حال العجز عن السداد .
مالفائدة التي تعود على الشخص العادي من هذا ؟
سيوسع من دائرة الممكن للحصول على مبلغ مالي مقابل رهن العقار سواء كان القرض لاجل العقار نفسه او لغرض آخر وفي المقابل تزيد من مخاطر فقدان الارض والقرض معا في حالة عدم القدرة على الوفاء بالسداد او انخفاض قيمة العقار عن مقابلة المبلغ في ذمة الشخص وهنا الاشكال الاكبر وهو ما وقع في امريكا وربما يسحب معه اقتصاديات العالم


ماهي المخاطر لدينا ؟
قيمة العقار مقومة حاليا باعلى مما تستحق بدرجة كبيرة والاقبال على الاقتراض من البنوك في مقابل رهن العقار سيزيد من الحراك داخل السوق العقاري وربما يدفع الى مزيد من الارتفاع لتكوين فقاعة ربما لا يتاخر كثيرا انفجارها وستكون مردودات انفجارها اكبر بكثير من اثر انفجار فقاعة الاسهم بسبب:
سيزيد عجز العقار عن الوفاء بالدين المرهون لاجله وهو ما يستدعي تصرف الدائن به مما سيزيد من عرض العقاري ويؤدي الى مزيد من التسارع في انهيار الاسعار وهو ما سيؤدي الى مزيد من عجز العقار عن الوفاء بقيمة الدين وهكذا !
النسبة العالية ممن لا يمتلكون مساكن ستحاول الاستفادة من رهن الارض لقرض البناء والذي سترتفع تكلفته مع زيادة الطلب مما ربما يوقع الشخص في مازق العجز عن السداد وفقدان الارض ومسكن العمر


حتى ينجح النظام (فيما يظهر لي وربما اكون مخطئا) لابد ان تكون العقارات سواء مبان او اراضي مقومة بسعر قريب من سعرها الحقيقي اضافة الى وعي الناس في المخاطر المقابلة للتسهيلات (وتجربة تسهيلات الاسهم لا توحي بذلك) النظام الحالي في الاقراض لدى البنوك هو غالبا:
بضمان الراتب
قيمة القرض محدد بحسب الراتب
عدد سنوات التقسيط محدد 5 الى 7 سنوات
بدون سنوات خبره لا تقل عن 3 سنوات وجهة عمل معروفه لن تستطيع الحصول على قرض (مرابحه)
بالنسبة للبنك هذه النوعيه من القروض تعتبر عالية المخاطره ولذلك نسبة الزياده (الفائده الربويه والعياذ بالله) تكون مرتفعه.
الفائده تحسب تراكميه 4 % * عدد سنوات التقسيط 5 = 20% وهذه تعتبر زياده خرافيه بمقايس الفائده في دول اخرى.
نظام الرهن العقاري يفترض ان يتميزبال:


قروض لكبار السن ومن هم متقاعد
عدد سنوات تقسيط تصل الى 25 سنه
نسبة زياده معقوله لقلة المخاطره بالنسبه للبنك

منقول للفائده دمتم بخير

 

 

ويدرس مجلس الشورى السعودي نظام الرهن وهو كالتالي

مشروع نظام الرهن العقاري المسجل

الفصل الأول

إنشاء الرهن

المادة الأولى:

أ - الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.

ب 1- إذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.

2- يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.

ج - لا ينعقد الرهن العقاري إلا بتسجيله، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل والتجديد. وتدخل النفقات في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلك.

المادة الثانية :

أ - يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه.

ب - يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدّم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.

المادة الثالثة :

إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على إجازة المالك بوثيقة، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.

المادة الرابعة :

أ - يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.

ب - يجب أن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.

المادة الخامسة :

يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.

المادة السادسة :

يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً، سواءً كان المرهون مما يمكن قسمته أو لابد من بيعه لعدم إمكان قسمته.

المادة السابعة :

أ - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها؛ فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.

ب - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، ثم وقع في نصيبه بعد القسمة أعيان غير التي رهنها، انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص.

ج - تخصص المبالغ المستحقة للراهن الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن المرهون، لسداد الدين المضمون بالرهن.

المادة الثامنة :

لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.

المادة التاسعة :

يشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً ثابتاً في الذمة، أو موعوداً به محدداً، أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين، أو ديناً مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.

المادة العاشرة :

كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.

الفصل الثاني

آثار الرهن

(الراهن)

المادة الحادية عشرة :

إذا لم يكن العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، مالم يتفق على خلاف ذلك.

المادة الثانية عشرة :

غلة الرهن لمالكه ونفقته عليه، وللراهن حقّ إدارة المرهون بما لا يخلّ بحق المرتهن، وللراهن غلّة المرهون حتى تاريخ نزع ملكيته جبراً.

المادة الثالثة عشرة :

يلتزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة المرهون أو بتعريضه للهلاك أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن.

المادة الرابعة عشرة :

يلزم الراهن ضمان ما يطرأ على المرهون من نقص قيمته أو مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه، كهلاك أو عيب أو استحقاق، وذلك على النحو التالي:

أ - إذا كان ذلك بتعدي الراهن أو تفريطه، فللمرتهن إلزام الراهن بسداد دينه حالاً أو مطالبته بتقديم ضمان الرهن الفائت بمثله.

ب - إذا كان بسبب لا يد للراهن فيه، فالراهن بالخيار، إما أن يقدم ضماناً كافياً للدين، أو يفي بقيمته حالةً.

ج - إذا كان بدّل المرهون الفائت رهناً مستوفياً لقيمته لزم المرتهن، إلا إن كانت مصلحة المرتهن في عين الرهن المنقوص أو الهالك ظاهرة، فيعجل الوفاء بالدين لزاماً.

المادة الخامسة عشرة :

أ - إذا كان الراهن كفيلاً عينياً أو كان المرهون من غير المدين، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى الرهن من أموال مالك المرهون غير المدين.

ب - إذا بيع العقار المرهون فلمالكه الرجوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون.

المادة السادسة عشرة :

إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفقاً لأحكام القضاء المستعجل.

المادة السابعة عشرة :

إذا هلك العقار المرهون أو نقص لأي سبب كان، انتقل حق المرتهن إلى المال الذي حلّ محله بلا إذن الراهن، وللمرتهن أن يستوفي حقه منه وفقاً لمرتبته.



(المرتهن)

المادة الثامنة عشرة :

مع مراعاة أحكام التصرف في الديون، يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

المادة التاسعة عشرة :

إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإن أداه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤدّه بيع الرهن بطلب المرتهن ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه طبقاً لمرتبته ووفقاً للإجراءات المقررة، فإذا بقي للمرتهن دين حصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين.

المادة العشرون :

لا يصح أن يشترط في عقد الرهن ما يأتي:

أ - أن تكون منافع المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها.

ب - أن يتملك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين.

وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط فاسد.



المادة الحادية والعشرون :

أ - إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات.

ب - إذا كان العقار المرهون غير مسجلٍ وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالإفصاح - في عقد الرهن - عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون ، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيء النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقاً لنظام مكافحة التزوير.



(حق الغير)



المادة الثانية والعشرون :

يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكسب هذا الغير حقاً عينياً على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.



المادة الثالثة والعشرون :

يقتصر أثر الرهن على الدين المحدّد في وثيقة الرهن.

المادة الرابعة والعشرون :

لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الحق الأصلي وسجل العقار.



(حق التقدم)

المادة الخامسة والعشرون :

تحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظاماً بالتسجيل.

المادة السادسة والعشرون :

يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق.

المادة السابعة والعشرون :

إذا كان العقار مرهوناً لعدد من المرتهنين بالتتابع، تستوفي حقوقهم من ثمنه أو من المال الذي حل محله وفقاً لمرتبة كل واحدٍ منهم.

(حق التتبع)

المادة الثامنة والعشرون :

للدائن المرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به طبقاً لمرتبته.

المادة التاسعة والعشرون :

يعد حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

المادة الثلاثون :

للدائن المرتهن رهناً مسجلاً أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون طبقاً للنظام.

المادة الحادية والثلاثون :

لحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق.



المادة الثانية والثلاثون :

لحائز العقار المرهون حق تطهيره من كل رهن مسجل، ويظل حقه في أداء الدين قائماً حتى تاريخ إجراء بيع المرهون، أو في المواعيد المحددة نظاماً، وله أن يعود بما دفعه على الراهن.

المادة الثالثة والثلاثون :

تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين طبقاً لنظام التنفيذ.

المادة الرابعة والعشرون :

يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُدَّ مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي، ويتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به أو أودعه حساب المحكمة.

المادة الخامسة والثلاثون :

إذا رسا مزاد بيع العقار المرهون على غير حائزه، فإنه يكسب ملكيته بمقتضى قرار رسوّ المزاد عليه، ويتلقى حقه من الحائز، سواءً دخل الحائز في المزاد أم لم يدخل.

المادة السادسة والثلاثون :

ضمان الرهن على من كان تحت يده، فيضمن الحائز كل ما يصيب العقار المرهون من هلاك أو نقص أو عيب، وعليه ردّ غلة العقار المرهون بعد تاريخ نزع الملكية.

المادة السابعة والثلاثون :

إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للحائز.

المادة الثامنة والثلاثون :

لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسبب بكل ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد سند ملكية الحائز.

المادة التاسعة والثلاثون :

أ - للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً.

ب - للحائز الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة، ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر.

الفصل الثالث

انقضاء الرهن العقاري

المادة الأربعون :

أ - الرهن تابع للدين، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثوق به.

ب - إذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب موجب لبقائه، رجع الرهن كما كان برجوع الدين، دون مساس بحقوق الغير حسن النية التي اكتسبها في الفترة ما بين انقضاء الحق وعودته.

المادة الحادية والأربعون :

أ - للمدين أن يؤدي الدين الموثق بالرهن وملحقاته قبل حلول أجل الوفاء وفقاً للعقد أو ما يتفق عليه المتداينان.

ب - يجوز للمتداينين تعجيل الوفاء بالدين مقابل وضع جزء من قيمته بحسب ما يتفقان عليه عند الوضيعة باتفاق مستقل.

ج - إذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائنين وأودعت باقي المبلغ في حسابٍ بنكي، وللمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا اتفق مع الدائن على طريقة السداد أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين

المادة الثانية والأربعون:

ينقض الرهن ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً وفقاً للنظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين طبقاً لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في حساب المحكمة.

المادة الثالثة والأربعون:

ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد، سواءً أكان بانتقال ملكية العقار المرهون إلى المرتهن، أم بانتقال حق الرهن إلى الراهن، فإذا زال سبب اتحاد الذمة وكان لزواله أثر رجعي؛ عاد الرهن إلى حالته.

المادة الرابعة والأربعون:

ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل الدائن المرتهن عنه تنازلاً موثقاً، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.

المادة الخامسة والأربعون :

ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله، وتراعى أحكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا النظام.

المادة السادسة والأربعون :

للراهن والحائز طلب فك الرهن بعد انقضاء مدة سماع دعوى الدين الموثق به الرهن المنصوص عليها في الأنظمة الأخرى.

المادة السابعة والأربعون :

لا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات قام وارثه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.

المادة الثامنة والأربعون :

باستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويُلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه.

المادة التاسعة والأربعون :

ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد مضي تسعين يوماً من تاريخ نشره.

 

 

مشكلة الرهن العقاري في الاسواق الامريكية

هي مشكلات متعلقة بأسواق الائتمان الأمريكية حيث تواجه تزايداً في تكلفة مخاطر الائتمان مما يجعل المقرضين يطلبون عوائد أعلى من العوائد السائدة ويؤدي إلى تقييد هذا السوق. ولكن لماذا يؤثر ذلك على أسواق الأسهم الأمريكية والعالمية على حد سواء ولماذا لا يقتصر تأثيره على الأسواق الأمريكية؟

للإجابة على هذه التساؤلات يجدر بنا الرجوع إلى أصول المشكلة وهي مشكلة سوق الرهونات العقارية في الولايات المتحدة والتي شهدت منذ منتصف عام 2006 تراجعاً في عمليات التحصيل وتزايداً في عمليات الإفلاس. والسبب في ذلك هو أن فترة الانتعاش التي شهدها الاقتصاد الأمريكي منذ عام 2002 أدت إلى توسع شركات الرهونات العقارية Mortgage Companies إلى التوسع في عمليات الإقراض وإلى تخفيف شروطه بحيث سمحت للكثير من أصحاب السجل الائتماني المتردي بالحصول على قروض لشراء منازل.

هذه القروض كانت مغرية لشركات الإقراض بسبب أنها صممت بطريقة ذكية، حيث تسمح للمقترض بدفع دفعات منخفضة القيمة في بداية القرض وترتفع قيمة هذه الدفعات بشكل مفاجئ بعد ثلاث سنوات من الحصول على القرض.
إضافة إلى ذلك تتميز هذه القروض بأنها ذات فائدة متغيرة بحيث تتغير أسعار الفائدة تبعاً لأسعار الفائدة السائدة في السوق. وخلال السنوات الثلاث الماضية قام الاحتياطي الفيدرالي بزيادات متتابعة لأسعار الفائدة لتبلغ معدل 5.25% وهذه الزيادات توافقت مع فترة ارتفاع قيمة المبلغ الشهري المسدد من قبل المقترض لشركة الرهن العقاري.

أي أن المقترض لم يفاجأ فقط بارتفاع قيمة القرض بعد فترة السماح ولكنه فوجئ بزيادة سعر الفائدة على هذا القرض الأمر الذي أدى إلى مضاعفة قيمة القرض.

في أحد التقارير أشير إلى أن بعض الأشخاص الذين كانوا يدفعون 700 إلى 1000 دولار بشكل شهري لسداد قيمة القرض فوجئوا بأن القيمة ارتفعت إلى قرابة 2000 إلى 2500 دولار وبحكم أن هذه الفئة هي من الفئة المتوسطة إلى المنخفضة الدخل فقد أعلن الكثير من هؤلاء عدم قدرتهم على السداد مما استدعى شركات الرهن العقاري إلى عرض منازلهم للبيع لتحصيل قيمة القرض الأمر الذي أدى إلى خسائر كبيرة لهذه الشركات.

هذا أحد الجوانب المتعلقة بارتفاع تكلفة سوق الائتمان، أما الأمر الآخر فهو المتعلق بشركات الملكية الخاصة Private Equity Firms. فعلى الرغم من مشاكل قطاع الرهن العقاري إلا أن أسواق الأسهم الأمريكية قد شهدت ارتفاعات قياسية منذ بداية العام الحالي والسبب الرئيسي وراء ذلك هو عمليات الاستحواذ والسيطرة التي قامت بها بعض الشركات والبنوك الاستثمارية لتحويل بعض الشركات التي تمثل فرصاً استثمارية جيدة إلى شركات ملكية خاصة تتمكن هذه البنوك من تطويرها وتحسين أدائها بطريقة لا يقيدها في الجمعية العمومية للشركة وطرحها للملكية العامة في وقت لاحق. هذه العمليات مولت بشكل كبير عن طريق إصدار سندات أي بطريقة تحصيل القروض.

وفي الوقت نفسه عمدت بعض البنوك الاستثمارية وصناديق التحوط إلى إصدار سندات لتمويل عمليات شراء استثمارات في شركات الرهون العقارية في مقامرة جريئة على تحسن الوضع في هذا القطاع. لكن الأمر ازداد سوءاً في سوق الرهونات العقارية مما أدى إلى ازدياد المخاطر المتعلقة بالسندات التي مولت هذه العمليات من ثم انتقلت هذه المخاطر إلى السندات التي مولت عمليات الملكية الخاصة مما أدى إلى تراجعها بشكل كبير الأمر الذي زاد من التوقعات بشأن تراجع المؤشرات مما تسبب في عمليات بيع كبيرة لجني الأرباح المحققة خلال الفترة الأخيرة.
عامل آخر أسهم في تعميق هذه المشكلة هو عمليات الكاري تريد Carry Trade وهي عبارة عن الإقراض بعملة رخيصة كالين والفرنك الفرنسي لتمويل عمليات شراء لأصول أمريكية. هذه العملية تعتبر مربحة فقط بسبب تفاوت سعر الفائدة بين العملتين وعند توقع أي تقلص لهذه الفجوة كرفع سعر الفائدة على الين يسارع المستثمرون إلى تصفية مراكزهم المالية ببيع الأصول الأمريكية وسداد القروض بالين مما يعمق من مشكلة الانخفاض يجعلها تنتقل إلى الأسواق العالمية الأخرى. أضف إلى ذلك القلق بشأن تأثير التراجع في الاقتصاد الأمريكي على أداء الاقتصادات العالمية الأخرى بسبب الارتباط التجاري الوثيق بينها.

 

 

وهناك نوعان رئيسيان من الرهن العقاري:

1 - القرض السنوي
2 - القرض المسلسل


القرض السنوي
في حالة القرض السنوي تبقى الأقساط بنفس المبلغ طوال فترة التسديد مع افتراض بقاء الفائدة دون تغيير. في البداية تكون حصة الفائدة من القسط كبيرة وتكون حصة السداد منخفضة. ومع سداد القرض، تنقص حصة الفائدة وتزداد حصة سداد القرض. وعندما تتغير نسبة الفائدة، تتغير أيضاً مبالغ الأقساط. وتبقى فترة القرض دون تغيير. يعتبر إجمالي تكاليف الفائدة أكبر بالنسبة للقرض السنوي عن القرض المسلسل. يختار معظم الناس القرض السنوي لأن تكاليفه الشهرية تكون قليلة في البداية.

القرض المسلسل
في حالة القرض المسلسل لا تتغير حصة الفائدة طوال فترة السداد بالكامل. تقل الفائدة وبالتالي يقل مبلغ القسط عندما تقوم بسداد القرض. تكون تكاليف الفائدة الإجمالية أقل بالنسبة للقرض المسلسل عن القرض السنوي حيث أنك تقوم بدفع أقساط سداد أكبر في فترة مبكرة خلال فترة السداد.
والفائدة فيما يتعلق بكل من القرض المسلسل والسنوي. في كلتا الحالتين يكون القرض 1000000 وتكون الفائدة 4% وتكون فترة السداد 25 سنة.

يوجد في معظم مواقع البنوك أدوات لحساب الفائدة. وتسمح هذه الأدوات بإدخال مبالغ قروض وفترات سداد مختلفة. وتحسب الآلة الحاسبة المبلغ الذي يجب سداده شهرياً. وبإمكانك أن تعمل العكس، فمن الممكن تسجيل المبلغ الذي يمكنك سداده شهرياً للبنك، وتكتشف بنفسك فترة سداد المبلغ.

 

 

أثر أزمة الرهن العقاري على السوق والاقتصاد

في مقال للكاتب مارتن وولف بعنوان «لا يجدر بالبنوك المركزية أن تنقذ الحمقى من حماقتهم» ذكر فيه أن الحمقى ثلاثة؛

الأول: المدين الذي اقترض فوق طاقته لشراء المسكن،

والثاني: المستثمر أو الصندوق الاستثماري الذي اقتنع بشراء هذا القرض،

والأحمق الثالث: هو الشعب (دافع الضرائب) الذي يقبل أن يدفع ثمن حماقة الاثنين السابقين.

ولذلك، فإن التدخل لا يعقل بحال من الأحوال أن يصل إلى أن تشتري البنوك المركزية هذه القروض. ولا مناص بأن من خسر في سوق الرهن العقاري سيدفع ثمن خسارته، لكن الأسواق المالية ستبقى تنعم بالنشاط ما دامت البنوك المركزية تُصرح بأنها تقف على أهبة الاستعداد لضخ المزيد من السيولة.


ولذلك لا أحد يستطيع تقدير حجم هذه الأزمة وعدد المؤسسات التي ستطالها ودرجة تأثر كل منها».

لأن النتائج المالية بنهاية العام الميلادي هي التي ستكشف مدى التأثر الفعلي للمستثمرين في الأسواق العالمية بأزمة الرهن العقاري.


والسوق المالي السعودي غير مرتبط بالأسواق العالمية بالقدر الذي يجعله يتأثر باحتمال ذي بال أو بالصورة التي نراها لحجم تأثر الأزمة بالأسواق الإقليمية المرتبطة أكثر بالأسواق العالمية. والأمر لا يحتاج إلى فلسفة بقدر ما يحتاج إلى تأصيل فكرة.


فالسوق الإمارتي والمصري أكثر تأثراً بما يحدث من أزمات للأسواق العالمية، فعلى سبيل المثال أن التأثير سيكون مباشرا على مساهمي شركة إعمار العقارية الاماراتية كونها اشترت العام الماضي شركة «جون لينج» الأمريكية المتخصصة في نشاط العقار الفاخر.

ولا أقول إن هذه الأسواق مفتوحة تماماً، لما نعرفه عن محددات العمل والتنظيمات الداخلية في كل بلد. وإذا كان هناك مستثمر يركز نشاطه في الشركات العقارية الأمريكية، ويضارب في أسهمها بالاعتماد على قروض وتسهيلات مصرفية، مستنداً على فرضية أن هذه الأسواق آمنة من الأزمات، أو أنها تحمي أصولها من الخسائر بالتأمين عليها، أو بمخصصات احتياطات الديون المشكوك فيها.. فمثل هذا المستثمر قد يفلس بسبب أزمة الرهن العقاري الأمريكي، وإن كان في حياته لم تطأ قدماه أرض السيد سام.

وخلاصة الأمر.. أن المشكلة ببساطة مشكلة رهن عقاري أدت إلى انخفاض السيولة والذي من الطبيعي أن يؤثر على نشاط أسواق المال العالمية. والذي يحدث هذه الأيام، من تدخل القادة السياسيين وفي مقدمتهم الرئيس بوش. هو مجرد إعطاء مسكنات للأسواق المالية العالمية ولامتصاص الأثر النفسي عن طريق تأمين السيولة، حتى لا تنهار أسعار الأسهم والسندات والأصول الأخرى.

والهدف من وراء ذلك أنه ليس من مصلحة الحكومات حدوث مثل هذه الأزمة لأنها ستتسبب (في النهاية) في تحرك جماهيري ومظاهرات تهزم الأحزاب الحاكمة وتطالب بتغيير رموز وساسة الاقتصاد والسياسة معاً.

ودمتم بخير جميعا